【住宅購入の検討】中古住宅+リノベーションやリノベ済物件を選択するメリット・デメリットを解説

住宅情報
ちごちゃん
ちごちゃん

かもめさん!

新築住宅と中古住宅ってどっち買えばいいんだろう?

かもめ
かもめ

住宅購入は難しいよね。

そして住宅の選択は人それぞれの考え方があるので一概には言えませんが、今回は中古住宅を購入してリノベーションするという選択について考えてみます。

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この記事でわかること

・中古住宅+リノベーションやリノベ済物件を選択するメリット・デメリット
・中古住宅購入時に注意したいこと
・まとめ

中古住宅+リノベーションやリノベ済物件を選択するメリット・デメリット

日本人は新築住宅をこよなく愛する人種のため(?)、中古住宅の購入を考えている方は少ないのではないでしょうか?
特に中古マンションならまだしも中古戸建てを選択肢として考えている方はもっと少ないと思います。
これは日本の中古住宅市場が海外と異なり、中古住宅のインスペクション(建物の状況調査)をしっかりしていない場合が多い等、市場環境が外国と異なることが要因であると思います。
(米国などはインスペクションが根付いており、中古住宅の流動性が高いそうです。)

ところで、中古住宅の購入を躊躇う理由はどういったものがあるのでしょうか。下記に既存住宅を選ばなかった理由の調査結果があったので、参考に貼っておきます。
参考:https://www.mlit.go.jp/seisakutokatsu/hyouka/content/001313273.pdf(国土交通省)

理由の上位を抜粋すると、設備の老朽化が不安である、隠れたところに不具合がありそう、水回りが古そう、耐震性に不安がある、見た目がきれいでない、等が挙げられています。

これらのうち、見た目がきれいでないという理由については、中古住宅であるため仕方がないと思うので、ここが理由となっている人は新築住宅を選択するか、中古住宅を購入して構造躯体だけを残してすべてをやり直すフルリノベーションをするしかないです。
ただ、これら以外の理由については、リノベーションやホームインスペクションにより解決ができる理由だと思います。これらが理由で中古住宅の購入を悩まれている方は本記事を読んで、中古住宅の購入に興味を持っていただければと思います。
それではメリット・デメリットについていきます。

ちごちゃん
ちごちゃん

たしかに中古住宅は見えない所が腐食していないか、シロアリにやられていないかとか、、、不安がいっぱいあるよ。

かもめ
かもめ

そうだね。まったく対策もせずに中古住宅を買うことは危険なのでお勧めしません。

でもこうした品質の不安に関しては対策できるからその点も踏まえてメリット・デメリットを書いていくね。

中古住宅+リノベーションやリノベ済物件を選択するメリット

初めに結論を言うと、中古住宅を選びリノベーション(≒リフォーム)を行うことやリノベーションされた物件を購入するメリットはコストを抑えられる点です。また、古民家を手に入れたい方にとっては、ビンテージな渋い家を手に入れられるという面がもしかするとメリットかもしれませんね。

中古住宅は、築年数にもよりますが新築住宅よりも値段が安くなります。
スーモのサイトに価格の違いについて記載がされたページがありましたので参考までに。
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/hikaku/141105_3/

一部例外もあるようですが、基本的には中古住宅の価格が新築住宅より安いということがわかります。ところで中古住宅を購入してそのまま住む場合は明らかに新築住宅を買うよりコスト面で有利となりますが、中古住宅を購入してリノベーションをした場合の総コストは新築住宅よりも安いのでしょうか?

例えば、躯体以外をすべてやり直すフルリノベーション(≒スケルトンリフォーム)についてネットで調べてみると、おおよそ100㎡ほどで2000万円前後の費用がかかると紹介されているところが多いです。また、設備の交換や内装をやり直す程度のリノベーションであれば、500万円あれば十分なリノベーションができそうです。
購入対象の物件にもよりますが、どこまでリノベーションをするかにより費用が大きく変わるので、まずはリノベーション対象を決めた方が良さそうです。あれもこれもとリノベーション対象としてしまうと、新築住宅を買うよりもコストと時間がかかってしまうかもしれないです。

ところで、おおよその費用を記載しましたが、こうした相場価格はあまり当てになりません。考えてみればわかりますが、中古住宅はその劣化状態や構造種類(木造、RC造、鉄骨造など)がそれぞれ異なり、これらにより費用というのは大きく変わるからです。
よってリノベーションを検討する際は、その費用について具体的に業者に見積もりを取る必要があります。

また、もう一つのメリットはリノベーションによって自分が住みやすい家に変えられるということです。(リノベ済み物件の場合はあてはまりません)
新築だって初めから決められるのだから、中古+リノベーションのメリットなのか?という意見もあるかもしれませんが、実際に存在している中古住宅と比較ができるので、新築で建てる時よりも自分のイメージに近い内装や間取りにできる可能性が高まると思います。キッチンの高さはこれよりも低いor高い方が良いか、内装の壁紙の色はこの色より少し明るい方がいいな、など実際の中古住宅と比較して検討できることが大きなポイントです。

余談ですが、壁紙の色について、小さなサンプル色でみる場合と実際に壁に貼った時の色の印象は変わります。面積効果と呼ばれる現状ですが、明るい色は面積が多くなるとより明るい色に見え、暗い色の場合はより暗く感じます。
こうしたことは、設計者から説明をされて分かっている方も多いと思いますが、実際にどの程度変わるか実物(中古住宅の壁紙の色)と比較して検討できることはメリットではないでしょうか。

ちなみにリノベ済み物件の場合は、自分でリノベーションの手続きなどをしなくとも綺麗になった住宅が手に入るので、面倒なことをせずにお手頃価格で中古住宅を手に入れたい方にはお勧めな選択となります。リノベ済み物件であればコスト面だけでなく時間も節約できるということですね。

品質の良い中古住宅を手に入れてリノベーション(リフォーム)することで、新築住宅よりもコストを抑え、綺麗かつ住みごこちが良い住宅を手に入れることができます。
リノベ済み物件であれば、コストを抑え時間も節約して住宅を手に入れられます。

中古住宅+リノベーションやリノベ済物件を選択するデメリット

デメリットはやはり中古住宅は物件それぞれ劣化状態が異なり品質の高い物件を選ぶことが難しい点です。中古住宅は築年数が進むにつれ劣化が進みますが、この進行具合は所有者がどの程度維持・メンテナンスをしていたかにより大きく変わってきます。
築5年程度であれば、メンテナンスなど特別なことをしていなくとも品質に差が出ることはないと思いますが、10年を超えてくれば少なからず傷んでくる場所があり、所有者の維持管理具合が大きく影響してきます。
適切な管理がされている中古住宅を選択しないと、リノベーション時に思わぬ出費があり、もしかすると新築住宅よりもコストと時間がかかってしまうかもしれません。

ただこのデメリットは回避できないことはありません。ホームインスペクション(建物の状況調査)を行うことです。というよりも中古住宅を検討される方は必ずホームインスペクションを行った方が良いです。
3年ほど前には宅建業法の改正により、中古住宅の売買時にこのホームインスペクションの説明や斡旋をすることが義務化されました。ホームインスペクションを行えば購入対象の住宅の劣化状況が分かるので、欠陥がないかを知ることができ安心できます。
費用については、建物規模にもよると思いますが、100㎡程度の一戸建てで10万円前後といった具合のようです。

また、これ以外にも「安心R住宅」というものもあります。これは、簡単に言うとホームインスペクションが行われていること、耐震性があること、リフォーム等について情報提供が行われている住宅について、国の関与のもとで事業者団体が標章(マーク)を付与するしくみです。
安心R住宅のマークがあれば品質が確保された中古住宅であることを簡単に確認することができます。
ホームインスペクションを自分で行うのが面倒だという方は、この安心R住宅から購入対象を絞ってもいいかもしれないですね。

・中古住宅購入時に注意したいこと

中古住宅時に注意したいことの一つ目は、デメリットの部分でも記載したホームインスペクションを行い(行われた)、中古住宅を選択しないと品質面で危険ということです。また、リノベ済み物件を購入する場合でも同様にインスペクションはするべきだと思います。内装・設備が綺麗になっているからといって、目に見えない部分が劣化していたら、結局近い将来にそれを修繕するコストがかかるからです。

二つ目は、費用の話ですが、中古物件購入時はほとんどの場合仲介手数料がかかるはずです。そして、その他もろもろの諸経費は物件価格の10%前後と言われているので、意外とお金がかかります。
中古物件を購入する際は、物件価格だけではなく、総合的に必要なコストを意識する必要があります。

住宅を購入する際は多くの注意点があると思いますが、中古住宅・新築住宅どちらにしても、合計いくらの費用がかかるかを意識しながら物件選択をすることが大事です。
見積もりを進めていく中で想定外の費用が出てきた場合は、相談している業者などにしっかりと説明をしてもらうようにしましょう。

三つ目は注意点ではないですが、中古住宅を購入してリノベーションをすること、リノベ済み物件の購入を考えている方で、知識が少ない方は少しでもリノベーション等に関しての知識をつけることも大事だと思います。ネットで検索すればリノベに関する情報提供をしているところは多くあります。

まとめ

今回の記事では、中古住宅の購入について記載しました。

中古住宅の方が安いけれど、品質に不安があるなと思っている方は多くいると思います。
しかし、今回紹介したホームインスペクションや安心R住宅などを使用・選択すれば、しっかりとした品質の物件を選ぶことができます。
品質の良い中古住宅を購入して自分の好きなようにリノベーションをすれば、新築同様で新築物件よりもコストを抑えることができます。

皆さんも中古住宅+リノベーションやリノベ済み住宅を選択肢にいれてはいかがでしょうか。

ちごちゃん
ちごちゃん

で、かもめさんは新築と中古どっち派なの?

かもめ
かもめ

将来的に2、3回は家を変えたいと思っているので初めは中古住宅を選ぶかな。

最後は自分で設計した新築の注文住宅にします。

ちごちゃん
ちごちゃん

え、そんなに家変えるの・・・

コメント

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